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Calcolatore Rendimento Locativo

Acquistare casa è spesso la decisione finanziaria più importante della vita. Calcola rata e interessi prima di firmare. Il calcolatore Rendimento Locativo ti permette di calcola il rendimento lordo e netto di un immobile messo a reddito e gli anni per recuperare il capitale. Inserisci i tuoi dati e ottieni risultati immediati con tutti i passaggi di calcolo spiegati in dettaglio.

Calcolatore interattivo

Inserisci i dati per calcolare rendimento locativo

Prezzo di acquisto dell'immobile incluse le spese notarili e imposte
Canone di locazione mensile percepito
Percentuale del canone annuo destinata a spese (IMU, manutenzione, vacancy, gestione)

Come funziona

Il rendimento lordo è il rapporto tra canone annuo e valore immobile. Il rendimento netto detrae la percentuale di spese annue dal canone prima di calcolare il rapporto.

Il rendimento lordo non considera spese: quello netto è la misura reale della redditività dell'investimento.

Le spese tipiche includono IMU, manutenzione ordinaria, eventuali periodi di vacancy e gestione.

Un rendimento netto del 4–5% è considerato buono per il mercato italiano; nelle grandi città spesso scende al 2–3%.

Scenari di esempio

conservativo

Centro Città

Appartamento in centro: alto valore, rendimento contenuto

Rendimento lordo annuo %
4,20%
Rendimento netto annuo %
3,15%
Canone annuo netto €
6300,00 €
Anni per recuperare il capitale anni
31,7

Passaggi

  1. Valore immobile: €200.000
  2. Canone mensile: €700 → Canone annuo: €8400
  3. Spese annue: 25% × €8400 = €2100
  4. Canone annuo netto: €8400 - €2100 = €6300
  5. Rendimento lordo = 8400 / 200000 × 100 = 4.20%
  6. Rendimento netto = 6300 / 200000 × 100 = 3.15%
  7. Anni recupero capitale = 200000 / 6300 = 31.7 anni
base

Periferia

Bilocale in periferia: buon equilibrio prezzo/rendimento

Rendimento lordo annuo %
5,50%
Rendimento netto annuo %
4,40%
Canone annuo netto €
5280,00 €
Anni per recuperare il capitale anni
22,7

Passaggi

  1. Valore immobile: €120.000
  2. Canone mensile: €550 → Canone annuo: €6600
  3. Spese annue: 20% × €6600 = €1320
  4. Canone annuo netto: €6600 - €1320 = €5280
  5. Rendimento lordo = 6600 / 120000 × 100 = 5.50%
  6. Rendimento netto = 5280 / 120000 × 100 = 4.40%
  7. Anni recupero capitale = 120000 / 5280 = 22.7 anni
ottimistico

Comune Minore

Immobile in comune minore: alto rendimento, rischio vacancy

Rendimento lordo annuo %
8,00%
Rendimento netto annuo %
6,56%
Canone annuo netto €
3936,00 €
Anni per recuperare il capitale anni
15,2

Passaggi

  1. Valore immobile: €60.000
  2. Canone mensile: €400 → Canone annuo: €4800
  3. Spese annue: 18% × €4800 = €864
  4. Canone annuo netto: €4800 - €864 = €3936
  5. Rendimento lordo = 4800 / 60000 × 100 = 8.00%
  6. Rendimento netto = 3936 / 60000 × 100 = 6.56%
  7. Anni recupero capitale = 60000 / 3936 = 15.2 anni

Quando usare questo calcolatore

✅ Adatto per

  • Stai valutando un immobile da acquistare a scopo locativo e vuoi confrontare il rendimento netto con alternative di investimento (BTP, fondi obbligazionari, depositi vincolati)
  • Hai già un immobile in affitto e vuoi calcolare il rendimento effettivo sul capitale investito (prezzo all-in di acquisto)
  • Stai confrontando due opportunità di acquisto con prezzi e canoni diversi e vuoi scegliere quella a maggior rendimento netto

⛔ Non adatto per

  • Calcolo preciso dell'imposta sui redditi da locazione: cedolare secca 21%/10% vs IRPEF ordinario richiede il profilo fiscale completo del locatore (altri redditi, detrazioni, scaglione) — consulta un commercialista per l'ottimizzazione fiscale
  • Immobili commerciali, negozi, uffici, capannoni: regime fiscale (IVA, IMU diversa), contratti (6+6 commerciali) e dinamiche di mercato sono sostanzialmente diversi dal residenziale abitativo
  • Valutazione dell'investimento inclusa la componente capital gain: il calcolatore misura solo il rendimento corrente da canone — per il total return (locativo + rivalutazione) serve un modello IRR/DCF su orizzonte pluriennale

➡️ Passo successivo

  • Errore comune: confrontare il rendimento lordo dell'immobile con il rendimento netto di BTP o obbligazioni — il confronto corretto è sempre rendimento NETTO vs rendimento netto; esempio: immobile con rendimento lordo 5% e spese 20% → netto operativo 4% → dopo cedolare secca 21% → ~3,16%; BTP 4% lordo → 2,96% netto (26% tassazione capital markets) — la differenza reale è inferiore a quella apparente
  • Inserire il costo all-in come valore_immobile: un immobile comprato a €150.000 con €12.000 di costi di acquisto (notaio, imposte, agenzia) vale €162.000 come base di calcolo — il rendimento effettivo è su €162.000, non su €150.000; la differenza abbassa il rendimento lordo di circa 0,3–0,5%
  • Prima di acquistare: verifica lo stato energetico dell'immobile (classe E–G) — la Direttiva UE case green (2024–2033) richiederà adeguamenti progressivi che aumentano i costi di manutenzione straordinaria e possono ridurre il canone di mercato per classi energetiche basse
Metodo: Calcolo del rendimento locativo lordo e netto di un immobile residenziale acquistato a scopo di investimento. Modello: (1) canone_annuo = canone_mensile × 12; (2) spese_annue = canone_annuo × spese_annue_percentuale / 100 — parametro blended che include IMU, manutenzione ordinaria, vacancy e gestione (range realistico: 15–25% per immobili nuovi/buono stato, 25–35% per immobili datati); (3) rendimento_lordo = canone_annuo / valore_immobile × 100; (4) rendimento_netto = canone_annuo_netto / valore_immobile × 100; (5) anni_recupero_capitale = valore_immobile / canone_annuo_netto (payback period). Il valore_immobile va inserito come costo all-in (prezzo + notaio + imposte + agenzia) per un rendimento realistico. La tassazione sui redditi da locazione (cedolare secca o IRPEF) non è modellata separatamente — va inclusa nella stima delle spese_annue_percentuale. D.P.R. 917/1986 TUIR art. 37 — redditi fondiari: base imponibile canone di locazione (contratti liberi: rendita catastale rivalutata se superiore; contratti a cedolare secca: sostituzione IRPEF); D.Lgs. 23/2011 art. 3 — cedolare secca 21% (contratti liberi abitativi) e 10% (canone concordato L. 431/1998); D.Lgs. 23/2011 art. 8 — IMU su immobili locati: aliquota 0,76%–1,06% deliberata dal Comune sul valore catastale; L. 431/1998 — contratti di locazione abitativa 4+4 (libero mercato) e 3+2 (canone concordato); D.M. 16/1/2017 — aggiornamento tabelle canone concordato
Fonti normative
  • AdE — D.P.R. 917/1986 TUIR art. 37 — redditi fondiari da locazione: base imponibile e confronto con rendita catastale rivalutata; D.Lgs. 23/2011 art. 3 — cedolare secca 21% contratti liberi abitativi, 10% canone concordato; Circ. AdE 26/E/2011 — chiarimenti applicativi cedolare secca: ambito, opzione, revoca: Circolari fiscali, aliquote IRPEF, registro, imposta di bollo. Riferimento citato — URL puntuale in corso di verifica
  • MEF — D.Lgs. 23/2011 art. 8 — IMU su immobili locati: aliquota base 0,76% deliberabile dai Comuni fino a 1,06%; esenzione abitazione principale (cat. non di lusso); L. 431/1998 — contratti locazione abitativa 4+4 (libero) e 3+2 (concordato); D.M. 16/1/2017 — aggiornamento tabelle canone concordato: Normativa fiscale e tributaria italiana, DPR, decreti legislativi. Riferimento citato — URL puntuale in corso di verifica

Lo stato di verifica delle fonti è tracciato nel registro di provenienza descritto nella metodologia editoriale.

Limiti del modello
  • Tassazione sui redditi da locazione non modellata separatamente: la cedolare secca 21% (contratti liberi) o 10% (canone concordato) riduce il rendimento netto effettivo — esempio: rendimento lordo 5% → netto da spese 4% → dopo cedolare secca 21%: ~3,16%; da includere nelle spese_annue_percentuale o calcolare a parte
  • IMU non separata dal parametro spese: per immobili in locazione (non abitazione principale) l'IMU 0,76%–1,06% del valore catastale annuo è un costo fisso non proporzionale al canone; su immobile da €150.000 con valore catastale €80.000 può valere €600–€850/anno — da verificare con il Comune e aggiungere alle spese stimate
  • Tasso di vacancy non esplicitato come variabile: periodi senza inquilino (tipicamente 1–3 mesi ogni cambio contratto, 1–2 volte ogni 4 anni) riducono il canone effettivo annuo del 2–6% — incluso nella stima % spese ma non quantificato separatamente; per immobili in zone a bassa domanda stimare il 10–15% in più di vacancy
  • Rivalutazione immobiliare non inclusa: il rendimento totale dell'investimento immobiliare = rendimento locativo (yield) + plusvalenza attesa (capital gain) — questo calcolatore misura solo il rendimento operativo corrente; per includere la rivalutazione stimare il total return = rendimento_netto + crescita_valore_annua_pct
  • Canone mensile costante: il modello non simula l'adeguamento ISTAT annuo previsto dai contratti 4+4 (in media 1,5–2,5%/anno) né le ricontrattazioni al rinnovo — su orizzonti lunghi il canone reale può divergere significativamente dall'input iniziale

Domande frequenti

Come si calcola il rendimento locativo?

Il rendimento lordo è il rapporto tra canone annuo e valore immobile. Il rendimento netto detrae la percentuale di spese annue dal canone prima di calcolare il rapporto.

A cosa serve il calcolatore rendimento locativo?

Calcola il rendimento lordo e netto di un immobile messo a reddito e gli anni per recuperare il capitale.

Quali dati mi servono per usare il calcolatore rendimento locativo?

Per il calcolo sono necessari: valore immobile (acquisto), canone mensile, spese annue (% sul canone).

C'è qualcosa di importante da sapere sul rendimento locativo?

Il rendimento lordo non considera spese: quello netto è la misura reale della redditività dell'investimento.

Quali errori comuni si fanno con il rendimento locativo?

Le spese tipiche includono IMU, manutenzione ordinaria, eventuali periodi di vacancy e gestione. Un rendimento netto del 4–5% è considerato buono per il mercato italiano; nelle grandi città spesso scende al 2–3%.

Cosa rappresenta "rendimento lordo annuo" nel risultato?

Canone annuo / valore immobile × 100: indicatore di base, non considera le spese.

I risultati del calcolatore rendimento locativo sono accurati?

I calcoli applicano formule finanziarie standard riconosciute a livello internazionale. I risultati sono indicativi; per decisioni finanziarie rilevanti è consigliabile confrontarli con un professionista o con le condizioni contrattuali specifiche.

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Responsabilità editoriale e versioni

Versione contenuto
1.0.0
Versione calcolatore
1.0.0
Dataset esterno
non utilizzato
Ultima revisione editoriale
Non ancora documentata
Ultima revisione formula
Non ancora documentata
Revisione dataset
Non applicabile
Responsabile della revisione
Ugo Candido, MBA — Responsabile editoriale e revisore metodologico di Cernarus

Le date indicate sono date editoriali documentate nel registro di governance, non date di generazione tecnica della pagina.

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Cronologia delle modifiche

  • 13 luglio 2026 Governance editoriale (1.1.0 → 1.2.0) Governance editoriale P2: registro revisori con matrice delle responsabilità, audit automatico di governance con report strutturato, dashboard pubblica dello stato di aggiornamento e link checker per le fonti registrate.
  • 13 luglio 2026 Governance editoriale (1.0.0 → 1.1.0) Governance editoriale P1: pubblicazione della metodologia editoriale, della politica di correzione con registro delle modifiche, della pagina sui test dei calcolatori e del modello di provenienza per fonti e dataset con stati di verifica espliciti.
  • 13 luglio 2026 Governance editoriale (nuova versione 1.0.0) Introduzione della governance editoriale (P0): identità editoriale centralizzata, versionamento separato di contenuto, calcolatore e dataset, pannello di responsabilità editoriale su ogni pagina, pagina autore e quality gate fail-closed per le pagine pubbliche.

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