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Metodo:
Calcolo del rendimento locativo lordo e netto di un immobile residenziale acquistato a scopo di investimento. Modello: (1) canone_annuo = canone_mensile × 12; (2) spese_annue = canone_annuo × spese_annue_percentuale / 100 — parametro blended che include IMU, manutenzione ordinaria, vacancy e gestione (range realistico: 15–25% per immobili nuovi/buono stato, 25–35% per immobili datati); (3) rendimento_lordo = canone_annuo / valore_immobile × 100; (4) rendimento_netto = canone_annuo_netto / valore_immobile × 100; (5) anni_recupero_capitale = valore_immobile / canone_annuo_netto (payback period). Il valore_immobile va inserito come costo all-in (prezzo + notaio + imposte + agenzia) per un rendimento realistico. La tassazione sui redditi da locazione (cedolare secca o IRPEF) non è modellata separatamente — va inclusa nella stima delle spese_annue_percentuale.
D.P.R. 917/1986 TUIR art. 37 — redditi fondiari: base imponibile canone di locazione (contratti liberi: rendita catastale rivalutata se superiore; contratti a cedolare secca: sostituzione IRPEF); D.Lgs. 23/2011 art. 3 — cedolare secca 21% (contratti liberi abitativi) e 10% (canone concordato L. 431/1998); D.Lgs. 23/2011 art. 8 — IMU su immobili locati: aliquota 0,76%–1,06% deliberata dal Comune sul valore catastale; L. 431/1998 — contratti di locazione abitativa 4+4 (libero mercato) e 3+2 (canone concordato); D.M. 16/1/2017 — aggiornamento tabelle canone concordato
Quando usare questo calcolatore
✅ Adatto per
- Stai valutando un immobile da acquistare a scopo locativo e vuoi confrontare il rendimento netto con alternative di investimento (BTP, fondi obbligazionari, depositi vincolati)
- Hai già un immobile in affitto e vuoi calcolare il rendimento effettivo sul capitale investito (prezzo all-in di acquisto)
- Stai confrontando due opportunità di acquisto con prezzi e canoni diversi e vuoi scegliere quella a maggior rendimento netto
⛔ Non adatto per
- Calcolo preciso dell'imposta sui redditi da locazione: cedolare secca 21%/10% vs IRPEF ordinario richiede il profilo fiscale completo del locatore (altri redditi, detrazioni, scaglione) — consulta un commercialista per l'ottimizzazione fiscale
- Immobili commerciali, negozi, uffici, capannoni: regime fiscale (IVA, IMU diversa), contratti (6+6 commerciali) e dinamiche di mercato sono sostanzialmente diversi dal residenziale abitativo
- Valutazione dell'investimento inclusa la componente capital gain: il calcolatore misura solo il rendimento corrente da canone — per il total return (locativo + rivalutazione) serve un modello IRR/DCF su orizzonte pluriennale
➡️ Passo successivo
- Errore comune: confrontare il rendimento lordo dell'immobile con il rendimento netto di BTP o obbligazioni — il confronto corretto è sempre rendimento NETTO vs rendimento netto; esempio: immobile con rendimento lordo 5% e spese 20% → netto operativo 4% → dopo cedolare secca 21% → ~3,16%; BTP 4% lordo → 2,96% netto (26% tassazione capital markets) — la differenza reale è inferiore a quella apparente
- Inserire il costo all-in come valore_immobile: un immobile comprato a €150.000 con €12.000 di costi di acquisto (notaio, imposte, agenzia) vale €162.000 come base di calcolo — il rendimento effettivo è su €162.000, non su €150.000; la differenza abbassa il rendimento lordo di circa 0,3–0,5%
- Prima di acquistare: verifica lo stato energetico dell'immobile (classe E–G) — la Direttiva UE case green (2024–2033) richiederà adeguamenti progressivi che aumentano i costi di manutenzione straordinaria e possono ridurre il canone di mercato per classi energetiche basse