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Metodo:
Stima del budget totale per l'acquisto di un immobile residenziale da privato (soggetto non IVA) in Italia. 5 categorie di costi: (1) Prezzo immobile — base contrattuale; (2) Imposte: registro (2% prima casa / 9% seconda casa sul valore catastale, minimo €1.000) + ipotecaria fissa €50 + catastale fissa €50 — aliquote acquisto da privato ex art. 1 Tariffa TUR e Nota II-bis; (3) Notaio: onorario inserito dall'utente (include atto compravendita, eventuale atto di mutuo e trascrizione); (4) Agenzia: % del prezzo di acquisto (tipicamente 2–4% + IVA 22%); (5) Perizia tecnica: opzionale. Distinzione prima/seconda casa: cambia solo l'aliquota imposta di registro (2% vs 9%). Sistema prezzo-valore (L. 266/2005 art. 1 c.497): per acquirenti persone fisiche non professionisti, la base imponibile dell'imposta di registro è il valore catastale, non il prezzo del rogito. Acquisto da impresa/costruttore soggetto IVA: regime completamente diverso (IVA 4%/10%/22% + imposte ipotecaria e catastale €200 ciascuna) — non modellato qui.
D.P.R. 131/1986 (TUR) Tariffa Parte Prima art. 1 — aliquote imposta di registro acquisto immobili; Nota II-bis art. 1 TUR — agevolazioni prima casa (aliquota 2%, requisiti residenza, limiti); D.Lgs. 347/1990 — imposta ipotecaria e catastale (misure fisse €50 per prima/seconda casa da privato); L. 266/2005 art. 1 c.497 — sistema prezzo-valore (base imponibile = valore catastale per abitazioni); Circ. Agenzia Entrate 18/E/2013 — agevolazioni prima casa requisiti e decadenza
Quando usare questo calcolatore
✅ Adatto per
- Stai pianificando l'acquisto di una casa e vuoi stimare il budget totale necessario oltre al prezzo: i costi accessori sono rilevanti e spesso sottovalutati
- Vuoi confrontare il costo complessivo di acquisto prima casa vs seconda casa per lo stesso immobile
- Stai verificando se le tue liquidità disponibili coprono prezzo + costi accessori prima di avanzare un'offerta
⛔ Non adatto per
- Acquisto da costruttore/impresa soggetto IVA: il regime IVA (4%/10%/22%) è completamente diverso dall'imposta di registro e rende questa stima inapplicabile
- Acquisto con mutuo: istruttoria, perizia bancaria e assicurazioni non sono modellati — il budget totale reale è superiore alla stima
- Calcolo preciso dell'onorario notarile: varia per valore dell'atto, presenza di mutuo, regione e tariffe del singolo notaio — richiedi preventivo scritto prima del compromesso
➡️ Passo successivo
- Errore comune: stimare il budget considerando solo il prezzo dell'immobile — i costi accessori per prima casa sono tipicamente 6–10% del prezzo, per seconda casa 10–15%; per una casa da €200.000, i costi accessori variano tra €12.000 e €30.000
- Verifica i requisiti dell'agevolazione prima casa prima di firmare qualsiasi atto: residenza nel comune entro 18 mesi dal rogito, assenza di altre abitazioni in proprietà con agevolazione prima casa, non aver già usufruito dell'agevolazione — la decadenza comporta pagamento della differenza + interessi + sanzione 30%
- Chiedi il preventivo notarile specifico prima del compromesso: include tutte le voci (atto compravendita, eventuale mutuo, trascrizioni) e ti permette di pianificare il budget reale al rogito