Calcolatore Costi Acquisto Casa

Acquistare casa è spesso la decisione finanziaria più importante della vita. Calcola rata e interessi prima di firmare. Il calcolatore Costi Acquisto Casa ti permette di stima i costi accessori dell'acquisto di un'abitazione in italia distinguendo esplicitamente i due regimi fiscali: imposta di registro (acquisto in regime registro) e iva (cessione da impresa soggetta a iva), con imposte ipotecaria/catastale, agenzia (netto + iva), notaio e perizia. Inserisci i tuoi dati e ottieni risultati immediati con tutti i passaggi di calcolo spiegati in dettaglio.

Calcolatore interattivo

Inserisci i dati per calcolare costi acquisto casa

Prezzo della casa (€) Prezzo/corrispettivo dichiarato nell'atto (rogito), usato dal calcolatore come base della stima ordinaria dell'imposta di registro (fuori dal prezzo-valore). Non certifica il valore venale in comune commercio; la base effettiva va confermata dal notaio.

Regime fiscale Regime effettivo dell'atto: 0 = imposta di registro; 1 = IVA (cessione da impresa soggetta a IVA). Non è dedotto dal venditore: una cessione da impresa esente rientra nel regime registro.

Agevolazione prima casa Indica se l'acquirente dichiara di possedere i requisiti dell'agevolazione prima casa (1 = sì, 0 = no). Non coincide con «abitazione principale»: sono i requisiti di legge (residenza, assenza di altre agevolazioni, ecc.).

Categoria di lusso (A/1, A/8, A/9) Indica se l'immobile è accatastato in categoria di lusso A/1 (signorile), A/8 (villa) o A/9 (castello/pregio). Per queste categorie l'agevolazione prima casa è esclusa.

Opzione prezzo-valore Se 1, la base imponibile del regime registro è il valore catastale precalcolato (sistema prezzo-valore): ammesso solo in regime registro, per persone fisiche non imprenditori, su richiesta al notaio. Ignorato nel regime IVA.

Valore catastale (precalcolato) (€) Valore catastale già calcolato a parte (rendita catastale × 1,05 × 110 prima casa / × 120 altri). NON è la rendita catastale, NON è il prezzo di mercato, NON è il prezzo del rogito. Usato come base solo con l'opzione prezzo-valore in regime registro.

Commissione agenzia (netto IVA) (%) Percentuale di provvigione dell'agenzia sul prezzo, al netto dell'IVA. È una commissione negoziata, non una tariffa fissa di legge. L'IVA sulla provvigione (22% ordinaria) è aggiunta automaticamente dal calcolatore e non è un input modificabile.

Onorario notaio e spese non fiscali (€) Onorario del notaio e spese accessorie non fiscali (visure, trascrizione). NON includere qui le imposte, che sono calcolate a parte. Valore indicativo: chiedi un preventivo.

Costo perizia (opzionale) (€) Costo di un'eventuale perizia tecnica sull'immobile (opzionale).

Altri costi iniziali (opzionale) (€) Altri costi iniziali una tantum non fiscali (es. subentro utenze, piccole spese). Opzionale.

Evoluzione annuale

Anno	Versato cumulato	Rendimento cumulato	Montante

Come funziona

Il costo totale è il prezzo più le imposte dell'acquisto (regime registro: registro 2%/9% con minimo €1.000 + ipotecaria €50 + catastale €50; regime IVA: IVA 4%/10%/22% sul prezzo + registro/ipotecaria/catastale €200 ciascuna), più le spese professionali (agenzia netto + IVA, notaio, perizia) e gli altri costi iniziali.

Il regime fiscale non dipende dal tipo di venditore ma dall'operazione: una cessione da impresa può essere soggetta a IVA oppure esente (in esenzione si applica il regime registro). Seleziona il regime effettivo dell'atto.

L'agevolazione prima casa è esclusa per le categorie catastali di lusso A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio): in tal caso non spetta l'aliquota agevolata.

Il sistema prezzo-valore (base imponibile = valore catastale) è ammesso SOLO in regime registro, per acquirenti persone fisiche non nell'esercizio di impresa/arte/professione, su richiesta resa al notaio; NON si applica in regime IVA.

Il valore catastale non è la rendita catastale né il prezzo di mercato: è la rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 110 (prima casa) o 120 (altri) — va calcolato a parte e inserito.

Scenari di esempio

Regime fiscale applicato

Base imponibile principale €

200.000,00 €

Aliquota principale %

2,00%

Imposta di registro €

4000,00 €

IVA sull'acquisto €

0,00 €

Imposta ipotecaria €

50,00 €

Imposta catastale €

50,00 €

Provvigione agenzia (netto IVA) €

6000,00 €

IVA sulla provvigione agenzia €

1320,00 €

Provvigione agenzia (lorda IVA) €

7320,00 €

Onorario notaio €

2500,00 €

Costo perizia €

0,00 €

Altri costi iniziali €

0,00 €

Totale imposte €

4100,00 €

Totale spese professionali €

9820,00 €

Totale costi accessori €

13.920,00 €

Costo totale acquisto €

213.920,00 €

Passaggi

Regime fiscale applicato: Imposta di registro
Prezzo casa: €200.000
Agevolazione prima casa: sì
Base imponibile registro: prezzo del rogito = €200.000
Aliquota registro: 2% (prima casa)
Imposta di registro: max(€200.000 × 2%, €1.000) = €4000
Imposta ipotecaria (fissa): €50
Imposta catastale (fissa): €50
Totale imposte: €4100
Provvigione agenzia netta (3% di €200.000): €6000
IVA agenzia (22% — aliquota ordinaria, parametro normativo versionato): €1320 → provvigione lorda €7320
Onorario notaio (indicativo): €2500
Costo perizia: €0
Altri costi iniziali: €0
Totale spese professionali: €9820
Totale costi accessori: €13.920
Costo totale acquisto: €200.000 + €13.920 = €213.920

Regime fiscale applicato

Base imponibile principale €

115.500,00 €

Aliquota principale %

2,00%

Imposta di registro €

2310,00 €

IVA sull'acquisto €

0,00 €

Imposta ipotecaria €

50,00 €

Imposta catastale €

50,00 €

Provvigione agenzia (netto IVA) €

6000,00 €

IVA sulla provvigione agenzia €

1320,00 €

Provvigione agenzia (lorda IVA) €

7320,00 €

Onorario notaio €

2500,00 €

Costo perizia €

0,00 €

Altri costi iniziali €

0,00 €

Totale imposte €

2410,00 €

Totale spese professionali €

9820,00 €

Totale costi accessori €

12.230,00 €

Costo totale acquisto €

212.230,00 €

Passaggi

Regime fiscale applicato: Imposta di registro
Prezzo casa: €200.000
Agevolazione prima casa: sì
Base imponibile registro: valore catastale (prezzo-valore) = €115.500
Aliquota registro: 2% (prima casa)
Imposta di registro: max(€115.500 × 2%, €1.000) = €2310
Imposta ipotecaria (fissa): €50
Imposta catastale (fissa): €50
Totale imposte: €2410
Provvigione agenzia netta (3% di €200.000): €6000
IVA agenzia (22% — aliquota ordinaria, parametro normativo versionato): €1320 → provvigione lorda €7320
Onorario notaio (indicativo): €2500
Costo perizia: €0
Altri costi iniziali: €0
Totale spese professionali: €9820
Totale costi accessori: €12.230
Costo totale acquisto: €200.000 + €12.230 = €212.230

Regime fiscale applicato

Base imponibile principale €

300.000,00 €

Aliquota principale %

9,00%

Imposta di registro €

27.000,00 €

IVA sull'acquisto €

0,00 €

Imposta ipotecaria €

50,00 €

Imposta catastale €

50,00 €

Provvigione agenzia (netto IVA) €

9000,00 €

IVA sulla provvigione agenzia €

1980,00 €

Provvigione agenzia (lorda IVA) €

10.980,00 €

Onorario notaio €

3000,00 €

Costo perizia €

0,00 €

Altri costi iniziali €

0,00 €

Totale imposte €

27.100,00 €

Totale spese professionali €

13.980,00 €

Totale costi accessori €

41.080,00 €

Costo totale acquisto €

341.080,00 €

Passaggi

Regime fiscale applicato: Imposta di registro
Prezzo casa: €300.000
Agevolazione prima casa: no
Base imponibile registro: prezzo del rogito = €300.000
Aliquota registro: 9% (ordinaria)
Imposta di registro: max(€300.000 × 9%, €1.000) = €27.000
Imposta ipotecaria (fissa): €50
Imposta catastale (fissa): €50
Totale imposte: €27.100
Provvigione agenzia netta (3% di €300.000): €9000
IVA agenzia (22% — aliquota ordinaria, parametro normativo versionato): €1980 → provvigione lorda €10.980
Onorario notaio (indicativo): €3000
Costo perizia: €0
Altri costi iniziali: €0
Totale spese professionali: €13.980
Totale costi accessori: €41.080
Costo totale acquisto: €300.000 + €41.080 = €341.080

Regime fiscale applicato

Base imponibile principale €

200.000,00 €

Aliquota principale %

4,00%

Imposta di registro €

200,00 €

IVA sull'acquisto €

8000,00 €

Imposta ipotecaria €

200,00 €

Imposta catastale €

200,00 €

Provvigione agenzia (netto IVA) €

6000,00 €

IVA sulla provvigione agenzia €

1320,00 €

Provvigione agenzia (lorda IVA) €

7320,00 €

Onorario notaio €

2500,00 €

Costo perizia €

0,00 €

Altri costi iniziali €

0,00 €

Totale imposte €

8600,00 €

Totale spese professionali €

9820,00 €

Totale costi accessori €

18.420,00 €

Costo totale acquisto €

218.420,00 €

Passaggi

Regime fiscale applicato: IVA
Prezzo casa: €200.000
Agevolazione prima casa: sì
Aliquota IVA: 4% (prima casa)
IVA sull'acquisto: €200.000 × 4% = €8000
Imposta di registro (fissa, regime IVA): €200
Imposta ipotecaria (fissa): €200
Imposta catastale (fissa): €200
Totale imposte: €8600
Provvigione agenzia netta (3% di €200.000): €6000
IVA agenzia (22% — aliquota ordinaria, parametro normativo versionato): €1320 → provvigione lorda €7320
Onorario notaio (indicativo): €2500
Costo perizia: €0
Altri costi iniziali: €0
Totale spese professionali: €9820
Totale costi accessori: €18.420
Costo totale acquisto: €200.000 + €18.420 = €218.420

Quando usare questo calcolatore

✅ Adatto per

Stai pianificando l'acquisto di un'abitazione e vuoi stimare il budget iniziale oltre al prezzo, distinguendo il regime registro dal regime IVA.
Vuoi confrontare l'onere fiscale prima casa vs ordinaria, o registro vs IVA, per lo stesso immobile.
Stai verificando se la liquidità disponibile copre prezzo + costi accessori prima di formulare un'offerta.

⛔ Non adatto per

Determinare se una specifica cessione da impresa sia soggetta a IVA o esente: è una qualificazione dell'atto che va accertata (notaio/Agenzia delle Entrate), non dedotta dal tool.
Calcolo preciso dell'onorario notarile o della convenienza fiscale personale: il tool usa valori indicativi e non fornisce consulenza personalizzata.
Acquisto con mutuo: istruttoria, perizia bancaria e assicurazioni non sono modellate — il fabbisogno reale è superiore alla stima.

➡️ Passo successivo

Verifica sull'atto quale regime si applica (registro o IVA): incide in modo rilevante sull'onere e non dipende solo dal fatto che il venditore sia un'impresa.
Verifica i requisiti dell'agevolazione prima casa prima di firmare (residenza nel comune entro 18 mesi, assenza di altre agevolazioni, categoria non di lusso): la decadenza comporta differenza d'imposta, interessi e sanzione.
Chiedi il preventivo notarile e, in regime registro, valuta con il notaio l'opzione prezzo-valore (base = valore catastale) se ne ricorrono i requisiti.

Metodo: Stima dei costi accessori iniziali dell'acquisto di un'abitazione residenziale in Italia, con distinzione ESPLICITA dei due regimi fiscali. REGIME REGISTRO (regime_fiscale=0): imposta di registro proporzionale — 2% con agevolazione prima casa, 9% ordinaria — con minimo €1.000, più imposte ipotecaria e catastale fisse €50 ciascuna. Base imponibile del regime registro: fuori dal prezzo-valore il calcolatore usa come base operativa il corrispettivo/valore dichiarato nell'atto (art. 43 c. 1 lett. a) e art. 51 c. 1 D.P.R. 131/1986: si assume il valore dichiarato dalle parti nell'atto e, in mancanza o se superiore, il corrispettivo pattuito); per gli immobili la legge intende il «valore venale in comune commercio» (art. 51 c. 2) e l'Amministrazione finanziaria può rettificare il valore (art. 52). In alternativa, su opzione prezzo-valore (persona fisica non imprenditore, immobile abitativo, richiesta resa al notaio), la base è il valore catastale precalcolato. REGIME IVA (regime_fiscale=1): cessione da impresa soggetta a IVA — IVA sul prezzo (4% prima casa, 10% abitativa ordinaria, 22% categorie di lusso A/1-A/8-A/9) e imposte di registro, ipotecaria e catastale fisse €200 ciascuna; il prezzo-valore non è ammesso. Il regime NON è dedotto dal venditore: una cessione da impresa può essere IVA oppure esente (in esenzione si applica il regime registro), perciò il regime è un input. L'agevolazione prima casa è esclusa per le categorie di lusso A/1, A/8, A/9. Provvigione dell'agenzia: percentuale netta sul prezzo con IVA (mediazione, 22%) calcolata a parte. Onorario del notaio e perizia: valori indicativi inseriti dall'utente. Il valore catastale non è la rendita catastale né il prezzo: è la rendita rivalutata del 5% e moltiplicata per 110 (prima casa) o 120 (altri). D.Lgs. 23/2011 art. 10 — imposta di registro 2%/9%, minimo €1.000, ipotecaria e catastale €50, esclusione delle categorie A/1-A/8-A/9 dalla prima casa (verificato su Normattiva); D.P.R. 131/1986 (TUR) Tariffa Parte Prima art. 1 e Nota II-bis — agevolazioni prima casa; D.P.R. 131/1986 art. 52 e L. 662/1996 art. 3 c. 48 — moltiplicatori del valore catastale 110/120 e rivalutazione 5% (verificati); D.P.R. 633/1972 art. 16 — aliquota IVA ordinaria 22% (verificato); D.P.R. 633/1972 Tabella A — aliquote IVA ridotte 4%/10% sulle cessioni abitative (riferimento primario puntuale da localizzare); imposte fisse €200 del regime IVA (principio di alternatività IVA/registro) da localizzare; L. 266/2005 art. 1 c. 497 — sistema prezzo-valore (riferimento da localizzare).

Fonti normative

AdE — D.Lgs. 23/2011 art. 10 — registro 2%/9%, minimo €1.000, ipotecaria/catastale €50, esclusione A/1-A/8-A/9; D.P.R. 131/1986 art. 1 Tariffa e Nota II-bis — agevolazione prima casa; D.P.R. 131/1986 art. 43 c. 1 e art. 51 c. 1-2 — base imponibile e valore dei beni (valore dichiarato/corrispettivo; valore venale in comune commercio) e art. 52 (rettifica) + L. 662/1996 art. 3 c. 48 — valore catastale (110/120, rivalutazione 5%); L. 266/2005 art. 1 c. 497 — prezzo-valore: Circolari fiscali, aliquote IRPEF, registro, imposta di bollo. Fonte verificata il 2026-07-13 ↗
MEF — D.P.R. 633/1972 art. 16 — IVA ordinaria 22%; D.P.R. 633/1972 Tabella A — IVA ridotte 4%/10% sulle cessioni abitative; imposte fisse €200 del regime IVA (alternatività IVA/registro): Normativa fiscale e tributaria italiana, DPR, decreti legislativi. Fonte verificata il 2026-07-13 ↗

Lo stato di verifica delle fonti è tracciato nel registro di provenienza descritto nella metodologia editoriale.

Limiti del modello

Il regime fiscale (registro o IVA) è un input esplicito e va determinato correttamente sull'atto: il tool non lo deduce dal venditore né verifica se la cessione da impresa è imponibile o esente da IVA.
Fuori dal sistema prezzo-valore, il calcolatore usa il corrispettivo/valore dichiarato nell'atto come base OPERATIVA della stima (art. 43 e 51 D.P.R. 131/1986): non certifica il valore venale in comune commercio, l'Amministrazione finanziaria può applicare le regole di controllo e rettifica del valore (art. 51 c. 2 e art. 52 TUR), e la base effettiva deve essere confermata dal notaio. Il prezzo dichiarato non è quindi, in assoluto, la base legale definitiva.
L'IVA sulla provvigione dell'agenzia (22% ordinaria) è un parametro normativo versionato, non un input pubblico modificabile: viene aggiunta automaticamente alla provvigione netta.
Le aliquote IVA ridotte 4%/10% e le imposte fisse €200 del regime IVA sono coerenti con la guida istituzionale dell'Agenzia delle Entrate ma il riferimento normativo primario puntuale (D.P.R. 633/1972 Tabella A; disposizioni sulle imposte fisse) non è stato localizzato verbatim: sono dichiarati come parametri in attesa di verifica puntuale.
Il sistema prezzo-valore è modellato come opzione del regime registro e presuppone i requisiti di legge (acquirente persona fisica non nell'esercizio di impresa/arte/professione, immobile abitativo, richiesta resa al notaio): il tool non verifica tali requisiti, li assume dichiarati dall'utente.
Il valore catastale va calcolato a parte (rendita catastale × 1,05 × 110 prima casa / × 120 altri) e inserito: il tool non lo deriva dalla rendita né dal prezzo.
Onorario del notaio e perizia sono valori indicativi inseriti dall'utente: non sono stimati automaticamente. Il tool non modella i costi del mutuo (istruttoria, perizia bancaria, assicurazioni) né imposte/agevolazioni diverse da quelle indicate; non fornisce consulenza fiscale personalizzata.

Domande frequenti

Come si calcola il costi acquisto casa?

A cosa serve il calcolatore costi acquisto casa?

Stima i costi accessori dell'acquisto di un'abitazione in Italia distinguendo esplicitamente i due regimi fiscali: imposta di registro (acquisto in regime registro) e IVA (cessione da impresa soggetta a IVA), con imposte ipotecaria/catastale, agenzia (netto + IVA), notaio e perizia.

Quali dati mi servono per usare il calcolatore costi acquisto casa?

Per il calcolo sono necessari: prezzo della casa, regime fiscale, agevolazione prima casa, categoria di lusso (a/1, a/8, a/9), opzione prezzo-valore, valore catastale (precalcolato), commissione agenzia (netto iva), onorario notaio e spese non fiscali, costo perizia (opzionale), altri costi iniziali (opzionale).

C'è qualcosa di importante da sapere sul costi acquisto casa?

Quali errori comuni si fanno con il costi acquisto casa?

Regime registro: imposta di registro 2% (agevolazione prima casa) o 9% (ordinaria), minimo €1.000; ipotecaria e catastale €50 ciascuna. Regime IVA: IVA 4%/10%/22% sul prezzo; registro, ipotecaria e catastale €200 ciascuna. L'agevolazione prima casa è esclusa per le categorie catastali di lusso A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio): in tal caso non spetta l'aliquota agevolata. Il sistema prezzo-valore (base imponibile = valore catastale) è ammesso SOLO in regime registro, per acquirenti persone fisiche non nell'esercizio di impresa/arte/professione, su richiesta resa al notaio; NON si applica in regime IVA. Il valore catastale non è la rendita catastale né il prezzo di mercato: è la rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 110 (prima casa) o 120 (altri) — va calcolato a parte e inserito.

Cosa rappresenta "regime fiscale applicato" nel risultato?

0 = regime dell'imposta di registro; 1 = regime IVA (cessione da impresa soggetta a IVA).

I risultati del calcolatore costi acquisto casa sono accurati?

I calcoli applicano formule finanziarie standard riconosciute a livello internazionale. I risultati sono indicativi; per decisioni finanziarie rilevanti è consigliabile confrontarli con un professionista o con le condizioni contrattuali specifiche.

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Responsabilità editoriale e versioni

Versione contenuto: 2.0.0
Versione calcolatore: 2.0.0
Dataset esterno: non utilizzato
Parametri normativi/di riferimento: Set v2.0.0 — regime registro dal 2014-01-01 (D.Lgs. 23/2011 art. 10); regime IVA vigente
Verifica — formula: Verifica tecnica completata
Verifica — contenuto: Verifica tecnica completata
Verifica — parametri: Parziale — in verifica
Verifica — fonti: Parziale — in verifica
Revisione umana: Confermata
Stato complessivo verifica: Parziale — alcune componenti in verifica
Nota: Le componenti indicate come «Parziale» o «In attesa» sono in corso di verifica; le altre sono documentate.
Ultima revisione editoriale: 14 luglio 2026
Ultima revisione formula: 14 luglio 2026
Revisione dataset: Non applicabile
Responsabile della revisione: Ugo Candido, MBA — Responsabile editoriale e revisore metodologico di Cernarus
Prossima revisione prevista: 14 luglio 2027

Le date indicate sono date editoriali documentate nel registro di governance, non date di generazione tecnica della pagina.

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Cronologia delle modifiche

14 luglio 2026 Aggiornamento sostanziale (1.0.0 → 2.0.0) Remediation: contenuti e output riscritti per i due regimi fiscali — spiegazione di registro vs IVA, del fatto che il regime non dipende dal venditore (una cessione da impresa può essere esente → registro), dei requisiti e limiti del prezzo-valore (solo registro, persona fisica non imprenditore, richiesta al notaio), dell'esclusione delle categorie di lusso A/1-A/8-A/9 dalla prima casa, del fatto che il valore catastale non è la rendita né il prezzo, e dell'IVA sull'agenzia. Nessuna promessa di «tutti i costi»; disclosure «stima, non consulenza fiscale personalizzata». Il significato centrale della pagina cambia: incremento MAJOR content 2.0.0. Contenuto ratificato (documented, 2026-07-14); parameter_review e source_review restano partial; pubblicazione approvata nello stato editoriale partial.
14 luglio 2026 Aggiornamento sostanziale (1.0.0 → 2.0.0) Remediation: sostituito il modello a regime unico (imposta di registro da privato) con un modello fiscale a DUE REGIMI espliciti. Regime registro: registro 2%/9% (minimo €1.000), ipotecaria/catastale €50, base = prezzo o valore catastale con opzione prezzo-valore. Regime IVA (cessione da impresa soggetta a IVA): IVA 4%/10%/22% sul prezzo, registro/ipotecaria/catastale €200 fissi. Il regime è un input esplicito (non dedotto dal venditore); agenzia scomposta in netto + IVA; errori di validazione per prima casa+lusso A/1-A/8-A/9 e IVA+prezzo-valore; output riconciliati ai centesimi. Cambiano input, output e risultati: incremento MAJOR calculator 2.0.0. Formula ratificata (documented, 2026-07-14); parameter_review e source_review restano partial (fonti IVA in attesa di localizzazione); pubblicazione approvata nello stato editoriale partial.
13 luglio 2026 Governance editoriale (1.1.0 → 1.2.0) Governance editoriale P2: registro revisori con matrice delle responsabilità, audit automatico di governance con report strutturato, dashboard pubblica dello stato di aggiornamento e link checker per le fonti registrate.

Vedi la cronologia completa e la politica di correzione →

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Registro prima casa

Passaggi

Registro prima casa con prezzo-valore

Passaggi

Registro ordinaria (seconda casa)

Passaggi

IVA prima casa (da impresa)

Passaggi

Quando usare questo calcolatore

✅ Adatto per

⛔ Non adatto per

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Domande frequenti

Come si calcola il costi acquisto casa?

A cosa serve il calcolatore costi acquisto casa?

Quali dati mi servono per usare il calcolatore costi acquisto casa?

C'è qualcosa di importante da sapere sul costi acquisto casa?

Quali errori comuni si fanno con il costi acquisto casa?

Cosa rappresenta "regime fiscale applicato" nel risultato?

I risultati del calcolatore costi acquisto casa sono accurati?

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